Casación 13032020 Lima Sur: ¿Puede la prescripción adquisitiva desestimar una pretensión de desalojo?
Introducción a la prescripción adquisitiva como medio de adquirencia de la propiedad en Perú
La obtención de la propiedad de bienes inmuebles a través de la prescripción adquisitiva representa una figura legal de particular relevancia en el ordenamiento jurídico peruano. Este mecanismo, plasmado dentro del marco normativo del país, permite que una persona adquiera la titularidad de un bien inmueble tras haberlo poseído por un tiempo continuo y público, cumpliendo ciertos requisitos establecidos por ley.
El Código Civil peruano contempla esta figura en sus artículos, ofreciendo dos vías para su aplicación: por un periodo de diez años entre presentes o de quince años entre ausentes, siempre cuando la posesión haya sido pacífica, continua, y a título de propietario. Esta modalidad de adquirir un bien inmueble plantea importantes consideraciones para las partes involucradas en disputas legales por la propiedad de un terreno, especialmente en aquellos casos relacionados con procesos de desalojo.
La interacción entre la prescripción adquisitiva y las demandas de desalojo
Un punto de controversia frecuente en el ámbito inmobiliario es el efecto de la declaración de haber adquirido un bien inmueble por prescripción adquisitiva frente a una demanda de desalojo. La jurisprudencia peruana, a través de diversas resoluciones, ha establecido criterios para su interpretación y aplicación en estos casos.
Dentro del contexto de una demanda de desalojo, la parte demandada puede alegar haber adquirido la propiedad del inmueble por prescripción adquisitiva, cuestionando así la base de la pretensión del demandante. Sin embargo, esta alegación debe ser probada concretamente, demostrando que se han cumplido todos los requisitos legales para tal adquisición.
Requisitos para alegar la prescripción adquisitiva como defensa en un desalojo
- Posesión continua y pacífica: El demandado debe probar que ha poseído el bien de manera ininterrumpida y sin enfrentar oposición durante el periodo estipulado por la ley.
- Posesión pública: Debe ser evidente para la sociedad que el demandado ha estado ocupando el inmueble, actuando como si fuera el propietario.
- A título de propietario: La posesión del bien debe haberse ejercido con la convicción de ser el dueño del mismo.
Relevancia de la Casación 13032020 de Lima Sur en la jurisprudencia peruana
La Casación 13032020, emitida por la Corte Superior de Justicia de Lima Sur, ha sentado un precedente importante en el análisis y resolución de casos relacionados con la prescripción adquisitiva y su impacto en los procesos de desalojo. En ella, se discutió la validez de una alegación de prescripción adquisitiva como mecanismo para desestimar una demanda de desalojo, enfocándose en la necesidad de demostrar de manera fehaciente los requisitos para tal adquisición.
Este fallo resalta que, aunque la prescripción adquisitiva es un derecho que puede ser ejercido por quien haya cumplido con los requisitos legales, su simple invocación no es suficiente para desvirtuar una acción de desalojo si no se aportan las pruebas necesarias que demuestren dicha adquisición.
Impacto de la prescripción adquisitiva en la seguridad jurídica del mercado inmobiliario
La aplicación de la prescripción adquisitiva y su reconocimiento por parte de las cortes incrementa la complejidad en la seguridad jurídica del mercado inmobiliario. Al permitir que la propiedad pueda cambiar de manos mediante el cumplimiento de ciertos requisitos de posesión, se plantean desafíos significativos tanto para propietarios como para inquilinos y posesionarios de bienes inmuebles.
Para los propietarios, esta figura legal obliga a un monitoreo constante del uso de sus propiedades, especialmente si se encuentran ausentes o no tienen una presencia física regular en el bien. Por otro lado, para quienes ocupan un inmueble con la esperanza de adquirirlo por prescripción, esta vía legal representa una oportunidad, aunque exigente en términos de la carga probatoria requerida para demostrar la adquisición efectiva de la propiedad.
Estrategias legales y consejos prácticos ante un proceso de desalojo y/o reivindicación de la prescripción adquisitiva
Ante la complejidad de los casos que involucran la prescripción adquisitiva en procesos de desalojo, existen diversas estrategias y recomendaciones prácticas que pueden ser útiles para las partes involucradas:
- Documentación adecuada: Mantener un registro detallado y organizado de todos los documentos que acrediten la posesión y el cumplimiento de los requisitos para la prescripción adquisitiva.
- Asesoría legal especializada: Dada la complejidad de las normas y la necesidad de interpretar adecuadamente la jurisprudencia, es recomendable contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario.
- Actuación proactiva: Tanto propietarios como posesionarios deben actuar de manera proactiva, ya sea para prevenir la pérdida de la propiedad o para adelantarse a posibles demandas de desalojo, respectivamente.
La figura de la prescripción adquisitiva juega un rol crítico en el marco legal peruano, presentando tanto oportunidades como desafíos para las partes involucradas en la posesión y propiedad de bienes inmuebles. Su adecuada comprensión y aplicación son clave para la resolución efectiva de disputas y para la promoción de un mercado inmobiliario más equitativo y seguro.
